양도소득세, 절세 기회를 놓치지 않는 방법
양도소득세 절세는 사전 계획이 필수입니다.
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<<목차>>
1. "양도소득세" 핵심정보
1) 양도소득세란 무엇인가요?
2) 양도소득세의 과세 대상 자산은 무엇인가요?
3) 1세대 1주택 비과세 요건은 무엇인가요?
4) 양도소득세의 신고 및 납부 절차는 어떻게 되나요?
2. 전문가 경험담 인터뷰내용
1) 사례연구1, 양도소득세를 하루 차이로 크게 낼 수도 있나요?
2) 사례연구2, 조합원 입주권으로도 비과세 혜택을 받을 수 있나요?
3) 사례연구3, 가족 간 부동산 증여도 양도세가 부과되나요?
4) 사례연구4, 명의신탁을 하면 양도세를 줄일 수 있을까요?
5) 사례연구5, 취득세와 양도세를 동시에 고려해야 하나요?
6) 사례연구6, 양도소득세 절세를 위한 핵심 전략은 무엇인가요?
1. "양도소득세" 핵심정보
1) 양도소득세란 무엇인가요?
양도소득세는 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식, 파생상품, 분양권 등과 같은 자산을 유상으로 양도하여 발생하는 소득에 부과되는 세금입니다. 이는 자산의 취득일부터 양도일까지 보유 기간 동안 발생한 이익에 대해 양도 시점에 과세하는 것으로, 자산의 소유권 이전을 위한 등기나 등록과 관계없이 매매, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 자산이 사실상 유상으로 이전되는 경우를 말합니다. 따라서 부동산 등의 양도로 인해 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
2) 양도소득세의 과세 대상 자산은 무엇인가요?
양도소득세가 과세되는 자산의 범위는 다음과 같습니다. 첫째, 부동산으로 토지와 건물이 포함되며, 무허가나 미등기 건물도 과세 대상에 포함됩니다. 둘째, 부동산에 관한 권리로서 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권 등이 있습니다. 셋째, 주식 등으로 대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식 및 비상장주식 등이 해당됩니다. 넷째, 기타 자산으로 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식 등, 부동산과 함께 양도하는 이축권 등이 있습니다. 마지막으로, 파생상품으로 국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품, 차액결제거래 파생상품(CFD), 주식워런증권(ELW), 국외 장내 파생상품, 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품 등이 포함됩니다.
3) 1세대 1주택 비과세 요건은 무엇인가요?
1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 다만, 양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 제외됩니다. 또한, 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주 기간이 2년 이상이어야 합니다. 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다.
4) 양도소득세의 신고 및 납부 절차는 어떻게 되나요?
부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고·납부를 해야 합니다. 예를 들어, 2021년 7월 15일에 잔금을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 2021년 9월 30일까지입니다. 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.022%의 납부지연가산세가 부과됩니다. 또한, 당해 연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할 세무서에 확정신고를 해야 합니다. 다만, 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다. 예정신고나 확정신고를 하지 않은 경우에는 정부에서 결정·고지하게 되며, 무신고가산세 20%(또는 40%), 납부지연가산세 1일 0.022%를 추가 부담하게 됩니다.
2. 전문가 경험담 인터뷰내용
1) 사례연구1, 양도소득세를 하루 차이로 크게 낼 수도 있나요?
네, 실제로 양도소득세에서 하루 차이로 1억 원이 넘는 세금을 추가로 내야 하는 경우가 발생합니다. 예를 들어, 한 투자자는 재개발 구역의 아파트를 보유하고 있다가 2020년 2월에 대체주택을 5억 원에 구입했습니다. 그러나 사업 시행 인가일이 2020년 3월로, 대체주택 취득 시기가 사업 시행 인가일 이전이었기 때문에 비과세 특례를 받을 수 없었습니다. 2024년 6월에 대체주택을 10억 원에 매각했지만, 사업 시행 인가일 이후에 취득하지 않은 탓에 1억 원이 넘는 양도세를 부담해야 했습니다. 이를 피하려면 사업 시행 인가일 이후에 대체주택을 취득해야 합니다.
2) 사례연구2, 조합원 입주권으로도 비과세 혜택을 받을 수 있나요?
아쉽게도 조합원 입주권을 통한 부동산 취득은 비과세 특례를 받을 수 없습니다. 조합원 입주권은 법적으로 부동산이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리로 간주되기 때문입니다. 한 사례에서는 재개발 관리처분계획 인가가 난 후 조합원 입주권을 승계 취득한 투자자가 대체주택을 매입했습니다. 하지만 관리처분계획 인가 이후에는 기존 부동산이 입주권으로 전환되었으므로 비과세 혜택을 받을 수 없었습니다. 따라서 비과세를 적용받기 위해서는 관리처분계획 인가 전에 기존 부동산을 소유하고 있어야 합니다.
3) 사례연구3, 가족 간 부동산 증여도 양도세가 부과되나요?
네, 가족 간 증여를 통한 양도세 회피 시도가 세무 당국에 의해 적발될 수 있습니다. 사건번호 2012누29709(판례보기) 판례에서는 부모가 자녀에게 주택을 증여한 뒤 5년 이내에 자녀가 이를 매각한 경우, 실제 매도자는 부모로 간주되어 양도세가 부과되었습니다. 법원은 주택 매매 대금이 부모의 계좌로 다시 입금된 점을 근거로 세금 회피 시도로 판단하였습니다. 따라서 가족 간 증여 후 즉각적인 매각은 조세 회피로 간주될 가능성이 크며, 일정 기간(5년 이상) 보유 후 매도하는 것이 안전합니다.
4) 사례연구4, 명의신탁을 하면 양도세를 줄일 수 있을까요?
아닙니다. 오히려 더 많은 세금과 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 사건번호 2015구단52794(판례보기) 판례에 따르면, 투자자가 세금을 줄이기 위해 부동산을 가족과 직원 명의로 등기했지만, 실질적 소유자로 판명되면서 양도소득세가 추가 부과되었습니다. 법원은 명의자가 누구든 실질적인 소유자가 철수임을 인정하여 세금 부과가 정당하다고 판결하였습니다. 명의신탁을 통한 세금 절감은 법적으로 인정되지 않으며, 오히려 탈세로 간주될 위험이 있습니다.
5) 사례연구5, 취득세와 양도세를 동시에 고려해야 하나요?
그렇습니다. 취득세와 양도세는 각각 지방세와 국세로 다르게 적용되지만, 부동산 거래 시 함께 고려해야 합니다. 예를 들어, 2020년 8월 지방세법 개정 이후 조합원 입주권도 주택 수에 포함되면서 취득세 부담이 증가했습니다. 만약 주택을 4채 보유한 상태에서 추가로 조합원 입주권을 취득하면, 기본 취득세율(1~3%)이 아니라 12% 중과세가 적용됩니다. 이러한 세금 문제를 미리 고려하지 않으면 예기치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
6) 사례연구6, 양도소득세 절세를 위한 핵심 전략은 무엇인가요?
양도소득세를 줄이기 위해서는 (1) 대체주택 비과세 요건 준수, (2) 관리처분계획 인가 이전 보유 여부 확인, (3) 가족 간 증여 후 5년 이상 보유, (4) 명의신탁 지양, (5) 취득세와 양도세 동시 고려 등의 전략이 필요합니다. 특히, 세법은 자주 변경되므로 부동산 매도 전 반드시 전문가의 상담을 받는 것이 중요합니다.
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