전세 계약 갱신 청구권 거절, 법적 대응 방법은?

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전세 계약 갱신 청구권 거절, 법적 대응 방법은?

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<목차>

1. "전세 계약 갱신 청구권 거절" 관련 핵심요약 4가지

 1) 전세 계약 갱신 청구권 거절의 이해
 2) 임대인의 실거주 목적 거절 사유
 3) 계약 갱신 청구권 거절 절차
 4) 거절 사유의 법적 판례
2. QnA : 심화사례연구 방법론 5가지
 1) 사례연구1, 집주인이 실거주 의사를 밝히면 무조건 집을 비워야 하나요?
 2) 사례연구2, 집주인이 실거주를 핑계로 전세보증금을 올리려고 할 때 어떻게 하나요?
 3) 사례연구3, 집주인이 실거주하지 않으면서 거짓으로 계약갱신을 거절하면 어떻게 하나요?
 4) 사례연구4, 실거주 여부를 입증할 책임은 누구에게 있나요?
 5) 사례연구5, 실거주 목적이 아닌 이유로 계약갱신을 거절한 경우 어떻게 하나요?

 

1. "전세 계약 갱신 청구권 거절" 관련 핵심요약 4가지

1) 전세 계약 갱신 청구권 거절의 이해

전세 계약 갱신 청구권은 임차인이 계약 만료 시점에 기존 조건으로 계약을 갱신할 수 있는 권리입니다. 그러나 임대인은 특정한 사유가 있을 때 이를 거절할 수 있습니다. 대표적인 거절 사유로는 임차인의 차임 연체, 임대인의 실거주 계획, 건물 철거나 재건축 계획 등이 있습니다. 이러한 사유들은 법적으로 정당한 이유로 인정받아야 하며, 임대인은 이를 입증해야 합니다.

2) 임대인의 실거주 목적 거절 사유

임대인이 실거주를 이유로 전세 계약 갱신 청구권을 거절할 경우, 실거주 예정임을 증명할 필요가 없습니다. 그러나 실제로 실거주를 하지 않을 경우, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 갱신 거절 당시 월세의 3개월분 또는 임차인이 입은 손해액 중 큰 금액으로 결정됩니다. 따라서 임대인은 거절 사유를 신중히 고려해야 합니다.

3) 계약 갱신 청구권 거절 절차

계약 갱신 청구권을 거절하려면, 임대인은 임차인에게 일정 기간 내에 서면으로 거절 의사를 전달해야 합니다. 이 과정에서 증거를 남기기 위해 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 내용증명에는 거절 사유와 관련된 증빙 자료를 첨부하는 것이 바람직합니다. 이를 통해 임대인과 임차인 간의 분쟁을 최소화할 수 있습니다.

4) 거절 사유의 법적 판례

대법원 판례에 따르면, 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 경우, 임대차 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 실거주 의사를 통보해야 합니다. 새로운 임대인이 계약을 체결하고 등기를 완료하면, 임차인은 계약 갱신 청구권을 행사할 수 없습니다. 그러나 임대인이 거짓으로 실거주를 주장할 경우, 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

 

2. QnA : 심화사례연구 방법론 5가지

1) 사례연구1, 집주인이 실거주 의사를 밝히면 무조건 집을 비워야 하나요?

집주인이 실거주를 이유로 전세 계약 갱신 청구권을 거절할 수 있습니다. 그러나 집주인의 실거주 의도가 거짓인 경우도 많습니다. 한 예로, 서울에 사는 집주인이 부산으로 내려와서 살겠다는 경우가 있었습니다. 이러한 경우 집주인의 진짜 속마음을 법적으로 증명하기 어렵습니다. 따라서 법은 우선 집주인의 말을 진실로 믿고 세입자가 집을 비워주도록 하고 있습니다.

2) 사례연구2, 집주인이 실거주를 핑계로 전세보증금을 올리려고 할 때 어떻게 하나요?

집주인이 실거주를 핑계로 전세보증금을 올리려고 할 때는 몇 가지 대응 방법이 있습니다. 세입자는 우선 계약갱신 요구권을 행사하여 증거를 남겨야 합니다. 또한, 통화 녹음이나 문자 메시지 등의 객관적인 증거를 확보해 두어야 합니다. 실제 거주 의사가 없는 집주인에게 손해배상 청구를 할 수 있는 근거가 됩니다. 예를 들어, 집을 비워준 후 집주인이 실거주하지 않고 제3자에게 임대한 사실이 밝혀지면 손해배상 청구가 가능합니다.

3) 사례연구3, 집주인이 실거주하지 않으면서 거짓으로 계약갱신을 거절하면 어떻게 하나요?

집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 후 실제로 거주하지 않는 경우 손해배상 청구가 가능합니다. 예를 들어, 한 세입자가 집을 비워준 후 집주인이 실거주하지 않고 제3자에게 임대한 경우가 있었습니다. 이런 경우 주민센터에서 확정일자 부여 현황을 조회하여 집주인이 실제 거주하지 않음을 확인할 수 있습니다. 이러한 증거를 바탕으로 세입자는 법적 조치를 취할 수 있습니다. 법률구조공단을 통해 손해배상 청구를 진행할 수 있습니다.

4) 사례연구4, 실거주 여부를 입증할 책임은 누구에게 있나요?

실거주 여부를 입증할 책임은 임대인에게 있습니다. 예를 들어, 한 사건에서 임대인은 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했으나, 실제로는 제3자에게 임대했습니다. 법원은 임대인이 실거주 의도를 입증해야 한다고 판결했습니다. 이 경우 임대인이 실거주를 입증하지 못하면 세입자는 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 이러한 판례는 임대인의 실거주 의도를 객관적으로 증명하기 어려운 점을 반영한 것입니다.

5) 사례연구5, 실거주 목적이 아닌 이유로 계약갱신을 거절한 경우 어떻게 하나요?

임대인이 실거주 목적이 아닌 이유로 계약갱신을 거절한 경우, 세입자는 법적 대응을 할 수 있습니다. 예를 들어, 임대인이 더 높은 월세를 받기 위해 계약갱신을 거절한 사례가 있었습니다. 이러한 경우 손해배상 청구가 가능하며, 손해배상의 범위는 3개월분 월세와 올려받은 월세 차액 등이 포함됩니다. 세입자는 법률구조공단을 통해 소송 절차를 진행할 수 있습니다. 이러한 절차를 통해 세입자는 부당한 계약갱신 거절에 대한 보상을 받을 수 있습니다.

 

 

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