전세계약 종료확인서, 사례연구를 통해 본 주요 문제점

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전세계약 종료확인서, 사례연구를 통해 본 주요 문제점

이 포스팅에서는 "전세계약갱신의향서", 그 중에서도 "전세계약 종료확인서" 관련한 내용을 중점적으로 다루고 있습니다. "전세계약 종료확인서" 관련하여 핵심사항 4가지를 확인하고, 심층적으로 세부사례 및 방법론까지 알아보겠습니다. 그런데 만약 "전세계약 종료확인서" 관련하여 무료로 전문가의 상담을 받아보고자 하신다면, 아래에서 무료로 상담 받는 방법이 안내되어 있습니다.

 

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<목차>

1. "전세계약 종료확인서" 관련 핵심요약 4가지

 1) 전세계약 종료확인서의 정의와 필요성
 2) 작성 시기와 방법
 3) 작성 시 주의사항
 4) 효력과 활용
2. QnA : 심화사례연구 방법론 5가지
 1) 사례연구1, 대항력과 우선변제권을 상실한 경우는 어떤가요?
 2) 사례연구2, 던지기 수법은 어떻게 발생하나요?
 3) 사례연구3, 보증 효력 미발생 사례는 어떤가요?
 4) 사례연구4, 사기 또는 허위 전세계약 사례는 어떤가요?
 5) 사례연구5, 금융기관 담보대출 사례는 어떤가요?

 

1. "전세계약 종료확인서" 관련 핵심요약 4가지

1) 전세계약 종료확인서의 정의와 필요성

전세계약 종료확인서는 임대차계약이 만료되었음을 공식적으로 증명하는 문서입니다. 이 서류는 임차인이 임대인에게 전세보증금을 반환받기 위해 반드시 필요합니다. 전세계약 종료확인서에는 임대인과 임차인의 인적 사항, 계약 종료일, 보증금 반환 관련 정보가 포함됩니다. 이를 통해 임대차계약이 종료되었음을 명확히 하고, 이후 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다.

2) 작성 시기와 방법

전세계약 종료확인서는 계약 만료일 전에 작성하는 것이 좋습니다. 일반적으로 계약 만료일 4-5개월 전에 작성 준비를 시작하는 것이 권장됩니다. 이 시기는 임대인과 임차인이 계약 종료에 대한 합의를 할 수 있는 충분한 시간을 확보하기 위함입니다. 작성 시에는 임대인과 임차인의 인감증명서와 신분증 사본이 필요하며, 서류 작성 후 각자 1부씩 보관하는 것이 좋습니다.

3) 작성 시 주의사항

전세계약 종료확인서를 작성할 때는 몇 가지 주의사항이 있습니다. 첫째, 인감증명서는 작성일 기준 3개월 내에 발급된 것이어야 합니다. 둘째, 임대인이 구치소에 수감 중인 경우, 신분증 사본과 인감증명서를 제출하기 어려울 수 있으므로, 무인(손도장)과 교도관의 사실확인도장을 받는 것이 필요합니다. 셋째, 작성된 서류는 반드시 원본으로 보관하고, 필요 시 법적 증거로 활용할 수 있도록 준비해야 합니다.

4) 효력과 활용

전세계약 종료확인서는 임차인이 보증금을 반환받기 위한 필수 서류로, 법적 효력을 갖습니다. 이를 통해 임대인과 임차인은 계약 종료를 공식적으로 인정하며, 임차인은 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 또한, 전세계약 종료확인서를 통해 임차권등기명령을 신청하거나, 보증보험 청구를 진행할 수 있어, 임차인의 권익을 보호할 수 있습니다.

 

2. QnA : 심화사례연구 방법론 5가지

1) 사례연구1, 대항력과 우선변제권을 상실한 경우는 어떤가요?

대항력과 우선변제권을 상실한 사례는 전세보증금 지급 거절의 주요 원인 중 하나입니다. 총 191건 중 40건을 차지하며, 전세계약 기간 동안 다른 주소지로 전출하여 발생하는 경우가 많습니다. 임차권 등기명령 완료 전 전출하면 대항력과 우선변제권이 상실되는데, 이는 전세금 보증보험 이행 조건에 위배됩니다. 허그가 대항력과 우선변제권 유지를 요구하는 이유는, 전세금 반환 채권을 집주인에게 청구할 때 효력을 유지하기 위함입니다. 대표적으로, 2020년부터 2022년 9월까지 192억원 상당의 전세 보증금이 지급 거절되었습니다.

2) 사례연구2, 던지기 수법은 어떻게 발생하나요?

던지기 수법은 집주인이 전세 잔금일에 집을 타인에게 매도하는 방식으로 발생합니다. 예를 들어, 2023년 2월 20일에 전입신고를 했지만, 대항력은 2023년 2월 21일부터 발생합니다. 이 사이에 집이 매도되면 새 집주인에게 대항력을 주장할 수 없게 됩니다. 이러한 수법으로 전세금을 떼인 사례가 다수 발생하며, 뉴스에 보도되기도 했습니다. 이를 방지하려면 전세계약 시 특약사항을 명확히 하여야 합니다.

3) 사례연구3, 보증 효력 미발생 사례는 어떤가요?

보증 효력 미발생 사례는 전입신고 및 확정일자를 받지 않아 발생합니다. 예를 들어, 전세집에 이사 온 날 전입신고 및 확정일자를 받지 않으면, 그 사이에 집주인이 근저당권을 설정할 수 있습니다. 이 경우, 우선변제권 순위에서 밀리게 되어 전세금 보증보험 청구가 거절될 수 있습니다. 실제로, 확정일자와 전입신고를 근저당권보다 먼저 확보하지 않아 지급 거절된 사례가 존재합니다. 따라서 대출 실행일에 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.

4) 사례연구4, 사기 또는 허위 전세계약 사례는 어떤가요?

사기 또는 허위 전세계약 사례는 다운계약서나 업계약서를 작성하는 경우입니다. 보증 한도를 맞추기 위해 10억짜리 전세를 7억으로 다운계약서 작성 후 보증에 가입하는 식입니다. 이 과정에서 허그는 계좌이체 내역 등을 요구하며, 사기 여부를 밝혀냅니다. 업계약서는 1억짜리 전세를 7억으로 부풀려 보증금을 받는 방식으로, 돈을 나눠 가지려는 목적입니다. 이러한 사기를 방지하기 위해 허그는 철저한 검증 절차를 밟고 있습니다.

5) 사례연구5, 금융기관 담보대출 사례는 어떤가요?

전세보증금 반환채권을 담보로 제공하는 사례가 있습니다. 이는 전세보증금 반환채권을 타인에게 양도하거나 금융기관에 담보로 제공하는 경우입니다. 이러한 상황에서 전세 사고가 발생하면, 허그는 전세금을 지급하지 않습니다. 예를 들어, 2020년부터 2022년까지 192억원 상당의 전세 보증금이 이러한 이유로 지급 거절되었습니다. 따라서 전세보증금 반환채권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공하지 않도록 주의해야 합니다.

 

 

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