전세보증보험 받기, 사례로 알아보는 전세보증보험의 함정

---

전세보증보험 받기, 사례로 알아보는 전세보증보험의 함정

이 포스팅에서는 "전세계약갱신의향서", 그 중에서도 "전세보증보험 받기" 관련한 내용을 중점적으로 다루고 있습니다. "전세보증보험 받기" 관련하여 핵심사항 4가지를 확인하고, 심층적으로 세부사례 및 방법론까지 알아보겠습니다. 그런데 만약 "전세보증보험 받기" 관련하여 무료로 전문가의 상담을 받아보고자 하신다면, 아래에서 무료로 상담 받는 방법이 안내되어 있습니다.

 

무료 법률상담 안내

 

<목차>

1. "전세보증보험 받기" 관련 핵심요약 4가지

 1) 전세보증보험이란?
 2) 전세보증보험 가입조건
 3) 전세보증보험 신청 방법
 4) 전세보증보험 이행청구 절차
2. QnA : 심화사례연구 방법론 5가지
 1) 사례연구1, 대항력과 우선변제권을 상실한 경우는 어떤가요?
 2) 사례연구2, 던지기 수법이란 무엇인가요?
 3) 사례연구3, 보증 효력 미발생 사례는 무엇인가요?
 4) 사례연구4, 전세보증보험 관련 사기 사례는 어떤가요?
 5) 사례연구5, 금융기관 담보대출 사례는 어떤가요?

 

1. "전세보증보험 받기" 관련 핵심요약 4가지

1) 전세보증보험이란?

전세보증보험은 임차인이 전세계약 종료 후 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우를 대비해 제공되는 보증상품입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF)에서 제공하며, 계약 만료 시 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 보증사가 대신 지급합니다. 보증금액은 주택가격의 90% 이내에서 설정되며, 이를 통해 임차인은 안정적으로 보증금을 회수할 수 있습니다. 이 보험은 계약 기간 내 보증금을 안전하게 보호하는 역할을 합니다.

2) 전세보증보험 가입조건

전세보증보험에 가입하려면 몇 가지 조건을 충족해야 합니다. 먼저, 전세계약 기간이 최소 1년 이상이어야 하고, 전입신고와 확정일자를 받은 상태여야 합니다. 또한, 전세보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 주택 가격의 90% 이내여야 합니다. 주택 소유권에 대한 권리침해 사항이 없어야 하며, 건물과 토지 모두 임대인의 소유여야 합니다. 특히 오피스텔 전세의 경우 임대차 계약서에 주거용으로 표기되어 있어야 합니다.

3) 전세보증보험 신청 방법

전세보증보험 신청은 대면 또는 비대면으로 가능합니다. 대면 신청은 은행이나 HUG 지사에 방문하여 신청할 수 있으며, 비대면 신청은 공인인증서를 통해 인터넷으로 신청할 수 있습니다. 신청 시 필요한 서류는 전세계약서, 전입세대열람내역서, 확정일자 받은 전입신고서 등이 포함됩니다. 보증기간은 전세계약 기간과 동일하며, 보증사고 발생 시 임차인이 보증이행을 청구할 수 있습니다. 보증이행청구는 전세계약 만기 후 1개월부터 3개월 이내에 신청해야 합니다.

4) 전세보증보험 이행청구 절차

보증금을 돌려받기 위한 이행청구 절차는 몇 가지 단계를 거칩니다. 먼저 전세계약이 종료되었음을 증명하는 서류를 준비해야 합니다. 이는 임대인에게 전세계약 종료를 통보한 문자 메시지, 내용증명 우편, 녹취록 등의 형태로 제출할 수 있습니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 HUG에 보증이행을 신청하면 됩니다. HUG는 이행청구일로부터 1개월 이내에 보증금을 대위변제해야 하므로, 이 절차를 통해 임차인은 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

2. QnA : 심화사례연구 방법론 5가지

1) 사례연구1, 대항력과 우선변제권을 상실한 경우는 어떤가요?

대항력과 우선변제권을 상실한 사례는 전세보증보험 청구가 거절되는 주요 원인 중 하나입니다. 2020년부터 2022년 9월까지 지급 거절된 사례 중 191건 중 40건이 이와 관련되어 있습니다. 대표적인 사례로 임차인이 전세계약 기간 동안 다른 주소지로 전출하면서 대항력과 우선변제권을 잃는 경우가 있습니다. 전입신고 이전에 다른 장소로 이동하면 우선변제권과 대항력을 잃게 되며, 이는 보증금 반환에 큰 영향을 미칩니다. 허그가 전세보증금을 대신 지급하는 조건은 임차권 등기명령 완료 시까지 대항력과 우선변제권을 유지하는 것입니다.

2) 사례연구2, 던지기 수법이란 무엇인가요?

던지기 수법은 집주인이 전세금 지급 잔금일에 집을 다른 사람에게 매매하는 방법입니다. 예를 들어, 2023년 2월 20일에 전입신고를 했으나, 대항력의 효력은 2023년 2월 21일부터 발생합니다. 그러나 집주인이 2월 20일에 집을 매매하면, 새 집주인에게 대항력을 주장할 수 없습니다. 이러한 상황에서는 허그에서도 전세보증금 지급을 거절할 수 있습니다. 따라서 전세 계약 시 특약사항을 통해 잔금일 다음 날까지 근저당 설정을 하지 않도록 해야 합니다.

3) 사례연구3, 보증 효력 미발생 사례는 무엇인가요?

보증 효력 미발생 사례는 전입신고 및 확정일자를 받지 않아 선순위 근저당권이 설정된 경우입니다. 예를 들어, 2023년 2월 20일에 전입신고 및 확정일자를 받지 않으면, 그 다음날부터 대항력과 우선변제권이 발생하지 않습니다. 따라서 그 사이에 집주인이 근저당권을 설정하면 우선순위에서 밀리게 됩니다. 이러한 경우 허그는 보증금을 지급하지 않습니다. 대출 실행일에 전입신고와 확정일자를 반드시 받아야 합니다.

4) 사례연구4, 전세보증보험 관련 사기 사례는 어떤가요?

보증 한도를 맞추기 위해 다운계약서나 업계약서를 작성하는 경우가 있습니다. 예를 들어, 전세금 10억 원을 7억 원으로 다운계약서를 작성하여 보증에 가입하는 경우가 있습니다. 업계약서는 1억 원의 전세금을 7억 원으로 부풀려 보증금을 나눠 가지려는 사기 방식입니다. 이러한 사기는 허그가 계좌이체 내역 등을 요구하면서 드러날 수 있습니다. 집주인이 신용불량자인 경우, 사기 행위가 더욱 빈번하게 발생합니다.

5) 사례연구5, 금융기관 담보대출 사례는 어떤가요?

전세보증금 반환채권을 금융기관 담보로 제공한 경우가 있습니다. 예를 들어, 임차인이 전세보증금 반환채권을 담보로 대출을 받는 경우가 있습니다. 이 경우에도 허그는 전세금 지급을 거절할 수 있습니다. 전세사고 발생 시, 허그는 반환채권을 양도받아 집주인에게 청구해야 합니다. 그러나 대항력과 우선변제권이 없으면 경매에서도 우선순위에서 밀리게 되어 허그의 손실이 커지게 됩니다. 따라서 담보로 제공된 전세보증금 반환채권은 보증 효력이 발생하지 않습니다.

 

 

여기에서 "전세계약갱신의향서" 관련하여
더 많은 자료를 무료로 열람하실 수 있습니다.

무료열람

 

여기에서 변호사/법무사/노무사/세무사 등
관련 전문가의 무료조언을
안내받으실 수 있습니다.

무료 조언 안내

 

 

"전문가에게 묻다" 시리즈는
어려운 법률지식을 일반인도 쉽게 이해할 수 있도록
변호사/법무사/노무사 등
법률 전문인들과의 인터뷰 자료를 토대로
핵심요약과 사례연구를 일목요연하게 정리하여
발행하는 프리미엄 컨텐츠 입니다.

아래에서 "전문가에게 묻다" 시리즈의
다른 글들을 확인하실 수 있습니다.

 

다른 글 보기

---